最近关注的巨大房地产和建筑在中国GDP中所占的份额,更根本的问题是,该行业一直前进的几十年来,以至于中国已经或正在接近,可比平方米人均住房很多富有的发达经济体。如果房地产投资运行到收益递减,这意味着该行业可能需要缩小明显在未来十年,可能暴露弱点在金融、政府收入和就业。不过一个基本问题,只有学术文献中涉及到,是住房和城乡建设厅的分配失衡延伸在不同地区,以及这如何任何后续调整的问题。区域性差异可能也有助于解释为什么明显健康的房地产行业最大、最知名的城市,那里的数据更容易获得,可能不代表一个国家的大部分。
有许多重要的文件在中国房地产行业在过去的十年里,但他们通常集中在国家聚集,或最大的“一级”和“二线”城市(如风机等。2015年,陈和温家宝2017年,格莱泽等。2017年,Chang和熊,2018年,刘和熊2020。)早期工作的基础上对中国日益增长的房地产问题Yuanchen杨(罗格夫和阳,2021 a, 2021 b),我们开发新的城市,允许一个分析失衡的数据层(罗格夫和阳2022)。我们表明,更严重的问题通常较小的和低收入的三线城市。三线城市房地产研究已经远远低于房地产在富裕和更重要的一级和二级城市。大多数先前的讨论已基本轶事。然而,中国的三线城市占其GDP的60%以上,约有50%的住宅的市场价值(70%平方米生活空间);三线城市非常似乎过度建设的主要轨迹问题最近一直蔓延至中国的建筑公司。
中国的问题不仅仅是房地产行业的规模,为2021年有直接的增加值占国内生产总值的11.8%,但包括直接和间接的最终需求,占25.4%。显然,房地产需求的合同,应该说,由于中国未来的经济增长放缓,GDP可能相当大量的连锁效应取决于容易资源可能会转移到其他部门。事实上,更大的问题是,经过几十年的建设,只有在中国房地产的股票现在相当大,仍是一个中等收入国家,人均人均建筑面积相当于法国和德国。
住房建设在三线城市,我们展示的是,商业地产和基础设施建设,可能是为了对抗Zipf定律;在大多数国家,这导致在大城市吸收规模过大的人口和经济活动的一部分。然而,事实上,三线城市实际上已经集体失去人口作为一级和二级城市仍然是获得表明试图“构建它,他们会来”(引用1989年的美国电影梦想之地)没有成功。房地产失衡是如此巨大,他们可能会拖累经济增长,即使他们不会导致金融危机(罗格夫和杨2021 a),当然经济压力是一个潜在的乘数。
图1中,根据城市的住宅的年度数据层构建,显示了巨大的重量的三线城市建设。
图1城市住宅的总层(万平方米)
来源:中国国家统计局官方网站,中国统计年鉴,2010年中国全国人口普查,2020年中国全国人口普查,2010年中国省级普查。
笔记:标签栏显示中心的三线城市的数量。以上的标签栏显示总数。
尽管中国并没有发布统计数据对于大多数三线城市,房价发展它发布的价格指数1线2线城市,以及全国平均水平。利用我们的计算规模的住宅在每个分组,我们能够推断出价格在三线城市的发展。如图2所示,最近的价格相比,三线城市已经弱得多,说,一级城市(北京、上海、深圳和广州),符合我们对需求和供给。
图2由城市住房价格变化层
源:中国国家统计局官方网站
笔记:2021年2月的月作为基础,指标测量累积变化相对于基地。
人口外流,加剧了人口迅速老龄化的整体,指向一个住房需求下降在可预见的未来,尤其是对三线城市。直到现在,三线城市已经不停地添加更多的家庭尽管宽敞的人均住宅建筑面积。房地产业确实可以从建设新的住宅和办公楼替换。中央后,事实上,如果联合国人口投影估计对中国来说,新的城市住房的需求每年下降3%到2035年,然后更换需求将占60%的建设。然而,考虑到中国城市的房地产是相对较新的,建2000年之后,这将仍然需要一个相当大的向下调整,产业规模,敲对经济的影响。
图3城市人口增长的层
源:中国国家统计局官方网站。
痛苦的关键措施之一是未完成建设项目的数量,已扩大需求萎缩和建筑公司有困难完成的项目都是预售,不出售项目。有很多讨论最近的新闻,但图4给出了一个具体的定量指标——在建住房的比例在房屋完工,它反映了未完成的建筑规模相对于现有的能力建设。一个典型的房地产建设项目,历时五到六年在2010年代初,完成需要超过10年了并运行被留下未完成的风险。如图所示,问题是急性不仅在三线城市,而且在二线城市。
图4住房建设和住房在城市层完成
源:中国国家统计局官方网站。
商业地产问题非常平行于住房。虽然我们不能生产基础设施同样完整的分类数据,我们有提供估计的重要的子分类。例如,尽管三线城市约占国家GDP的60%,他们占所有道路的88%和92%的新道路建设;这同样适用于管道。中国著名的拥有世界上最大的高速铁路系统和继续建设速度远远超过乘客英里,尤其是在大部分用于三线城市。
这一切有助于解释之间的明显脱节,坚持一段时间总估计表明“中国房产峰值”(罗格夫和阳2021),和新闻账户仍然强劲价格表现的大城市。今天,有更广泛的理解,中国的房地产行业陷入困境,但我们所做的重要的一点是,中心在三线城市,这是比普遍意识到集体更重要。最后,虽然这是事实,中国政府对房地产巨大影响力通过金融监管和无数其他乐器,这是错误的认为当前的经济困境是由于过度收紧贷款规定。后的好日子建设是中国经济增长的核心策略,减少返回设置在就像俄罗斯铁路和钢铁厂在1970年代,在1980年代和日本的基础设施。考虑到许多因素指向中国长期增长放缓,包括不良统计,过度集中化,放缓受益赶上西方技术,更不用说向低碳经济转型的成本,似乎中国房地产的主要调整是必要的,特别是在三线城市。
引用
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