一些基本的统计数据表明，居住服务对整体通货膨胀过程的重要性。住宅服务的两个最大组成部分——业主折合住房租金(OER)和主要住房租金——加起来占个人消费支出价格指数(PCE)的15%左右，占核心消费价格指数(CPI)的近40%(剔除了波动较大的能源和食品价格)(表1)这大约占到CPI中服务业部分的一半。
表1住房个人消费水平与消费者物价指数权重份额的差异(%)
来源:美国劳工统计局，美国经济分析局，作者计算
笔记: PCE权重将随着新版本和修订版而变化。
在截至2022年2月的12个月里，OER衡量的住宅服务通胀仅为4.3%，同期不太重要的租赁住房部分通胀为4.2%。这些数字代表了最近的增长，但似乎仍然与私营部门对当前住房业主和租房者生活成本变化的估计几乎不相称。根据Zillow的数据，同期房价上涨了20.3%。Zillow观察租金指数上涨了19.4%，CoreLogic单户租金指数可能是OER的一个特别好的领先指标，在截至2022年1月的12个月里上涨了12.6%(图1)
图1最新发布的住房成本增长指标
来源: Zillow房屋价值指数，S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数，FHFA房价指数，CoreLogic单户租金指数，Zillow观察租金指数，CPI业主等效住宅租金，CPI主要住宅租金。
笔记:图描绘了系列的最新数据发布，以相对于12个月前的百分比变化表示。这一数字反映了Bolhuis等人(2022年)发表以来的最新数字。标普Case-Shiller是标普CoreLogic Case-Shiller的缩写，从2021年12月开始计算，FHFA从2021年第四季度开始计算，CoreLogic从2022年1月开始计算。2022年2月的其他系列。
造成这种明显脱节的原因是，大多数房主和租房者在2021年没有搬家。因此，他们不需要支付即期住房价格，因为它迅速上涨。相反，许多人不得不支付他们在今年早些时候签署的利率，或者他们在几年前签署的、被房东或银行稍加修改的利率。这些价格应该趋向于向市场价格收敛，但滞后时间可能很大，收敛不完全。
在此之前，我们可能无法准确预测政府租金上涨的轨迹，但随着Zillow等公司提供的租金要价实时大数据和机器学习技术的出现，我们可以更准确地预测变化。在最近的一篇论文中(Bolhuis等人，2022年)，我们提供了短期内通货膨胀的住房部分的粗略估计
通货膨胀预测住房
通过使用机器学习预测方法从过去的关系推断，我们估计，到2022年底，住房通胀可能会升至6.5% - 7%之间(图2)。这意味着住房将对2022年的总体通胀做出重大贡献，范围从个人消费价格指数(PCE)的约一个百分点到核心CPI的2.6个百分点，取决于住房的权重。我们的估计表明，与2021年相比，2022年住房对整体通胀的贡献将高出0.4至1.1个百分点，具体取决于选择的指数。我们相信，我们的估计是相对稳健的，因为它们的稳定性与数据系列的选择或预测技术无关。
图2预计OER和租金
来源美国劳工统计局。私营部门租金数据来自CoreLogic单户租金指数。房价来自Zillow房屋价值指数。作者的计算。
笔记:预测模型是一个弹性网，利用因变量的年增长率滞后24个月，利用Zillow房屋价值指数和CoreLogic单户租金指数的年增长率滞后24个月。虚线是基于样本内预测误差的95%置信区间。
在我们的论文中，我们在两种情况下评估了对核心通胀和总体通胀的总体影响。我们的研究表明，即使CPI篮子的其余部分恢复到2%的目标，我们预计住房将推动核心CPI在2022年12月接近4%。我们还估计，即使二手车价格相对于总体CPI回到大流行前的水平，这也无法抵消我们预计在2022年出现的额外住宅服务通胀。
包括住房供应的领先指标，该模型预计2022年12月CPI中OER和租金的加权通胀率为8%。我们上调预测的原因是，考虑到历史关系和大流行开始以来房价的快速上涨，相对于预期的供应反应较为温和。我们的模型表明，新供应的增长将在2022年放缓，使待售新房供应量低于上一个周期的峰值。
结论
在新冠肺炎时代，根据历史关系进行推断存在很大的不确定性。在住宅服务方面尤其如此，因为在家工作、家庭构成的变化和供应瓶颈都影响了住房和租赁市场的双方。我们借此机会列出一些其他可能影响我们预测的警告。
特别是对于长期租客来说，各州和地方的法律都有限制房租上涨的规定虽然这些限制并不总是对所有司法管辖区都具有约束力，但它们可能会削弱我们的结果，因为房东可能无法像过去那样迅速地根据现货价格进行调整。新提出的和现有的关于租金控制和驱逐令的法律也会使我们对2022年的估计过高。此外，尽管我们不认为瓶颈是成本上涨的唯一原因，但瓶颈的缓解可能会导致供应的强劲反应。如果建筑对价格的反应存在非线性——因为价格以创纪录的速度上涨——那么价格可能会比我们训练预测模型的数据下降得更快。另一方面，如果瓶颈持续到2022年，我们的估计可能会向下倾斜，因为新供应的缺乏可能加剧租金价格的强劲增长。同样，房价的强劲上涨可能会导致潜在的新购房者被挤出住房市场，而让他们留在租赁市场。这可能有助于加强租赁市场，超出我们的估计，并导致住宅服务通胀高于我们的预期。退一步说，我们的模型本身是根据私人部门住房和租金涨幅的过去数据进行校准的，这些涨幅没有目前那么大。持续的前所未有的价格上涨也可能使我们的推断在两个方向上更容易出错。
尽管存在这些警告，但通过使用各种技术和数据集，我们估计住房对2022年服务业通胀和整体通胀的贡献是显著的。衡量住房通胀的方式——以所有住房居住者的平均价格涨幅衡量，而不是以当前寻找住房的人相对于早些时候的平均价格涨幅衡量——确保了住房市场过去的发展将导致2022年记录的住房通胀上升。我们的研究结果表明，如果过去的关系持续到2022年，住房通胀可能会升至6.5%到7%之间，并对2022年的总体通胀做出重大贡献，从1个百分点到近3个百分点不等。尽管我们的预测表明，住宅通胀将在2022年底见顶，但我们预计它将在2023年保持高位。
作者注:本文仅代表作者个人观点，并不代表IMF、IMF执行董事会或IMF管理层的观点。
参考文献
伯恩斯坦，J, E Tedeschi和S Robinson(2021)，“房价和通货膨胀”，经济顾问委员会博客文章。
Boesel, M, S Chen和F E Nothaft(2021年)，“疫情期间的住房偏好:对房价、租金和通胀衡量的影响”，商业经济学。
[J N L Cramer和L H Summers(2022)，“即将到来的住宅通胀”，国家经济研究局工作论文29795]。
布雷西亚，E(2021)，”住房市场有望成为通胀的强劲推手，房利美住房洞察。
Dolmas, J和X Zhou(2021)，”房价上涨将推动房租上涨，推高通胀，达拉斯联邦储备银行的博客帖子。
格莱泽，E L和J Gyourko(2009)，“住房市场的套利”，在E L格莱泽和J M Quigley(编)，住房市场和经济:风险、监管和政策:纪念卡尔·e·凯斯的文章．
尾注
1有关指数差异的更多信息以及最近对类似问题的讨论，请参阅经济顾问委员会的工作(Bernstein et al. 2021)。
2 Glaeser和Gyourko(2009)表明，住房的租赁存量和自住存量存在显著差异，单户住房在自住单元中更为普遍。Boesel等人(2021年)展示了CoreLogic单户租金指数的实用性，以及该指数如何更好地捕捉了大流行早期的住房动态。
3 Brescia(2021)、Dolmas和Zhou(2021)利用房价的历史数据预测了租金和OER通胀。我们的分析显示，尽管房价往往会引领官方住房价格上涨，但私营部门租金数据在短期内更能准确预测住房价格上涨。
4参见Been等人(2019)最近对租金法规的过去、现在和可能的未来的讨论。
