房地产经纪人性能和收费结构

一个典型的房地产经纪人指控销售价格的6%在美国,2%至3%在英国,在荷兰,约2%。在美国,610亿美元用于2004年房地产交易费用2007(白色)。原则上,如果房地产经纪人让卖家和买家更容易匹配,提高那些比赛的质量,他们创建一个盈余可能证明高费用。然而,在最近的一项研究中,我们发现贵代理执行比一组新的便宜经纪人收取固定费用(Gautier et al . 2017年)。在这个证据,租金在这个部门是巨大的。

自2001年以来,所有的房屋出售在荷兰上市一个公共网站被称为基础。最初,只有传统的提供全面服务的经纪公司发布的房子在这个网站上。他们收取费用的2%左右。这将是支付交易后,当时几乎平均€200000,完成。

2005年,固定费用经纪商进入市场。他们指控前期费,但他们提供相同的在线清单作为传统的经纪人和他们协商以同样的方式销售。它们之间的主要区别与传统经纪人是固定费用经纪人离开卖家进行房子的客户看房。

固定费用代理销售更快,更高的价格

在1985年至2011年之间,我们发现卖家使用固定费用代理收到平均高出2.7%的价格,和销售21天左右的速度比传统的经纪人。平均销售时间是115天。这不同于莱维特和Syverson(2008),曾发现,长时间与更高的价格销售。

效果依然强劲的房主从传统的代理的固定费用,这排除了简单的解释——例如,所有者固定费用使用的高质量的房屋经纪人。在我们的分析中,我们控制房子固定效果和时变house-specific效果,如两个销售之间的时间,买方和卖方的特点。我们也使用一个apartment-specific表面测量,因为公寓缺乏一些特征房屋(例如,一个花园)。因为邻居的质量可能已经改变随着时间的推移,我们使用22个地区虚拟变量来控制(10大城市,12省份在荷兰)。我们还为季节性控制包括虚拟变量对不同季度。

鲁棒性检查

我们收费类型与社区互动虚拟密度和一套公寓,并发现,对于所有子类,固定费用经纪人以更高的价格出售。

传统的经纪人可能是更有效地转移难出售房屋。即使我们只考虑房屋time-to-sale中位数以上,我们继续发现房屋出售的固定费用经纪人有一个更好的价格。

我们的结果不是由房子,未能找到买家。

复杂的卖家更有可能使用更便宜的固定费用的房地产经纪人出售。我们预计,这种选择效应将最大最早的年固定费用的引入房地产代理,因为最复杂的卖家也将那些最有可能是早期采用者。销售由固定费用房地产经纪人的数量也在增加随着时间的推移,这意味着立即减少选择性的复杂的卖家。这个假设意味着我们应该期待一个固定费用下降影响经纪人自2005年引入。我们测试这个互动的固定费用假假,选择2008年之前,并在早期没有找到更强的影响。这表明,我们的结果并不是由早期采用者。

最后,我们看看未被注意的卖家。这可能是与选择代理和销售业绩。我们发现卖家使用固定费用代理很多比如果他们使用了传统的代理。我们不能从中得出强有力的结论为卖家选择传统的代理,因为有太少的卖家具有类似特征的使用他们的人。

与美国进行比较

我们的研究结果是一致的与我们Hendel et al。(2009),他看了看房地产经纪人在市场上价格和时间,由业主出售的网站在麦迪逊,发现房屋提供后者平台上以更高的价格出售。我们的研究的优点是所有交易发生在同一平台。我们能够挑出的影响,传统的房地产经纪人提供的附加服务,而不是平台的服务和质量的结合。

Bernheim,米尔(2013)提出的证据表明,房屋在斯坦福大学校园由业主直接获取更高的价格出售。

我们发现更便宜液经纪人出售房子更快,并以更高的价格。这表明,传统的经纪公司的利润至少部分由租金,而不是性能。

引用

Bernheim, B D和J米尔(2013),“做房地产经纪人当清单服务增加价值分类定价?”,经济调查51:1166 - 82。

Gautier P, Siegmann和克里斯蒂安•范维伦(2018),“房地产经纪人佣金结构和销售业绩”,12587年经济政策讨论论文。

我Hendel,一举一动和F Ortalo-Magne(2009),“房地产营销平台的相对性能:美国职业足球大联盟与FSBO”,美国经济评论99:1878 - 98。

莱维特,S和C Syverson(2008),“市场扭曲当代理更好的通知:房地产交易信息的价值”,对经济学和统计90:599 - 611。

白色,L J(2006),“住宅房地产经纪行业:更激烈的竞争是什么样子的呢?”,纽约大学工作报告。