找工作、找伴侣、买房子是人生的三大决定。所有这些都涉及搜索，因为适合一个人的东西不一定适合另一个人。搜索理论的一个基本教训是，当找到一个“足够好的”匹配时，人们应该停止搜索。匹配得越好，一个人在匹配中停留的时间越长。但情况会改变，有时最好是重新搜索新的匹配。
搜索和匹配模型
建立在这些想法之上的“搜索和匹配”模型长期以来一直被用来理解劳动力市场的流动率和动态，甚至是“婚姻市场”。但这些理念在住房市场的应用是相对较近的(从1990年惠顿开始)。在劳动力市场上，求职过程的困难表现在求职者找工作和公司填补空缺需要相当长的时间，尽管同时有许多失业工人和许多空缺。在住房市场中寻找困难的证据同样可以从卖出一套房子平均需要的周数中找到，如图1所示。出售股票通常需要相当长的时间，不同年份的时间差异很大。
图1．
源: Genesove和Han(2012)。
源: Hometrack。
从概念上讲，出售房子所需时间的来源可以分解为搜索过程中的两个困难。首先，买家寻找潜在的理想房屋所需的时间。第二，许多房屋的特点一旦被看清楚，就会被证明不适合特定的买家。换句话说，对于不同的潜在买家来说，同一套房子有各种各样的“匹配品质”。第二个搜索困难的重要性，即在观看之前不知道匹配的质量，由大量的观看提供了证据，平均需要出售房子，如图1所示。单凭每次销售的平均观看次数远高于1这一事实，就表明了不同潜在买家之间的一系列匹配质量在解释房屋销售速度方面所起的作用。
我们最近的研究(Ngai and Sheedy 2015)的一个关键见解是，匹配质量不仅对了解卖出房子所花的时间很重要，而且对了解房主在下一次搬家前平均会在新房住多长时间也很重要。就像买房子的时候，火柴的质量必须足够好一样，如果环境发生变化，火柴的质量变差，那些不满意的人就会选择搬家。搜索理论为“足够好”是如何由市场条件、利率、收入和与搬家有关的成本决定的提供了指导。房主住在同一幢房子里的平均时间的变化可以通过匹配质量的变化来理解。
我们提出了新的证据，表明房主搬家之间的平均时间变化对于解释住房市场动态至关重要。众所周知，随着时间的推移，售出的房屋数量有很大的变化。人们不太了解的是，这些波动主要是由房主两次搬家的时间间隔的变化驱动的，而不是由房屋上市后出售所需时间的变化驱动的。我们计算房主的搬家率(与平均搬家间隔时间成反比)和市场上房子的卖房率(与平均卖出房子所需时间成反比)。这两种利率随着时间的推移变化很大，但移动利率的变化几乎解释了售出房屋数量的所有变化。
这一发现背后的原因是，搬家之间的平均时间(超过10年)是卖出一套房子的平均时间(几个月)的30倍左右，这意味着市场上的房子存量通常比所有房子的存量小30倍。这意味着，卖房率的上升会迅速耗尽市场上的存量，对房屋销售量几乎没有持久的影响。另一方面，即使是待售房屋数量的微小变化，也会对待售房屋存量以及随后售出的房屋数量产生不成比例的影响。
为了了解搬家速率随时间变化的原因，我们将搜索理论应用到搬家决策中。现有的研究(关于调查，见Lu and Strange 2015)关注的是市场上已售房屋卖房率的决定因素，将移动率视为一个无法解释的固定数字。然而，当事实证明，在理解整个住房市场活动方面，移动利率是两个利率中更重要的一个时，这就有问题了。
我们的方法是把搬家看作是提高配对质量的一项投资。搬家最好被认为是一种投资，因为它的巨大前期成本加上长期收益的预期。因此，搬家受到许多投资决策的共同因素的影响，如利率、税收和前期成本本身的规模。这些因素影响可接受的匹配质量的阈值，从而影响当前匹配质量低于可接受的最小值的房主数量。虽然单个房主的迁移决定通常是由环境的特定变化所驱动的，这种变化恶化了当前的匹配质量，但在整个住房市场的水平上，重要的是考虑迁移的边际房主的匹配质量阈值的变化。
我们的模型的一个应用是研究1995年至2004年间美国房地产市场活动的繁荣。我们发现，这一时期的发展，如抵押贷款利率的下降，基于互联网的房产搜索的普及，以及由于生产力繁荣而导致的收入的增加，都激励了房主通过更频繁地搬家来升级匹配质量。从数量上看，单是这些因素就可以占这一时期房屋挂牌和销售增长的大约一半。
英国
在大西洋的另一边，许多英国评论家(例如英国评论家)金融时报》)指出，近几十年来，住房“成交量”(房屋销售量相对于所有房屋存量的比例)急剧下降。这是房主平均搬家时间间隔从20世纪80年代的大约8年增加到2015年的20多年的另一面。印花税(一种对购房征收的税)的增加通常被认为是促成这一趋势的一个因素。
最近的改革
最近旨在改善住房市场功能的改革将中位数住房的印花税税率降低了1.5%(英国财政部2014年，表1.9)。我们的框架可以用来估计对房屋周转和业主福利的可能影响。如果购房税负统一降低1.5%，预计交易量将增加8%左右，这表明搬家的决定对税收优惠非常敏感。通过将房屋重新分配给那些目前最适合他们的人，更大的流动性还能提高房主的平均匹配质量。据估计，这种间接利益大约与税收减少的数额相同。因此，我们的研究结果表明，对搬家的税收扭曲会对福利产生非常重大的影响。
参考文献
金融时报》(2015)，“平均每23年销售一次”，4月10日。
Han, L和Strange, W C(2015)，“住房市场的微观结构:搜索、议价和经纪”，载于G Duranton, J V Henderson和W C Strange(主编)。区域与城市经济手册,卷五。
英国财政部(2014)，“2014年秋季报告”．
Ngai, L R和Sheedy, K D (2015)， "搬家， CEPR讨论文件10346。
Wheaton, W C(1990)，“住房市场匹配模型中的空置、搜索和价格”，政治经济学杂志98(6): 1270 - 1292。
