VoxEU列亚洲宏观经济政策

在中国工业用地折扣:公共财政的视角

2022年12月16日

划定的土地在中国住宅使用售价大约十倍划定的工业使用的土地。本专栏问为什么为什么地方政府才卖出更多的住宅用地和工业用地的边际价格两个均分。在土地销售使用全面的数据从2007年到2019年,作者发现的决定是由不同的时间配置文件从工业和住宅土地销售收入,地方政府的金融约束,地方政府的程度的税收共享与其他层次的政府。

作者

中国的土地市场一直是中国非凡的经济增长的关键驱动因素在过去的40年。一个最近的研究分析了住宅房地产建设在中国经济繁荣(周等人。2015)和是否有过度建设的中国住宅房地产罗格夫(2022)。中国土地市场的一个独特的特性是,它不提供收入,地方政府通过房产税与土地市场在大多数发达经济体。相反,地方政府作为垄断卖方控制土地供给和财政收入严重依赖土地销售(刘et al . 2014年)。大约三分之一的地方政府的收入从2010年到2012年源于土地出售收入。

根据对地方政府土地出售收入的重要性,一个令人困惑的事实在中国土地市场是土地规划为住宅使用销售价格大约十倍划定的工业使用的土地。我们称这个为“工业用地价格差距的折扣。“这个事实就引发了另一个问题:为什么地方政府才卖出更多的住宅用地和工业用地的边际价格两种土地均分。

工业用地的折扣的流行的解释是耐的好处(例如,经济增长和就业)提供工业用地(刘和熊2020)。在我们的新工作(他et al . 2022年),我们提出另一种解释为工业用地的折扣,关注当地的公共财政。我们建议当地政府选择的工业和住宅土地销售反映了跨时期的收入平衡。住宅用地销售为地方政府带来更高的前期收入。然而,除了一次性税收支付的房屋开发商销售房屋建在住宅用地、住宅用地不产生持久的未来收入流。相比之下,工业用地销售产生大幅降低前期收入。然而,工业企业每年支付增值税和所得税在接下来的几年里,所以工业土地销售在未来产生收入。

住宅和工业用地之间的不同的税收收入是销售足以弥补前期销售收入的差异?要回答这个问题,我们画一个类比地方政府的土地销售决策和公司投资企业融资的经典理论。政府决定出售一个包裹的土地划为工业而不是住宅可以被认为是一个投资项目。前期投资成本是工业的折扣,和未来现金流的投资将是未来税收差异所产生的工业土地销售比住宅用地。给出的估计工业折扣和增量税收收入,我们可以定义政府的内部收益率(IRR)工业土地销售的速度,政府将需要折扣现金流从税收使现金流的现值相等的前期成本。

然后我们量化这些地方政府irr使用全面的数据从2007年到2019年在中国出售土地。我们估计工业比较价格折扣的住宅土地包裹工业用地地块具有类似特征的,反之亦然。我们估计所产生的税收增量土地销售使用differences-in-differences方法,比较公司购买土地的一组控制公司没有。解决潜在的选择,企业购买土地,我们使用控制公司在同一行业和省和行为倾向得分匹配根据以往的销售增长和利润率。估计一次性税收支付的国内开发者对于每个住宅用地的事务,我们估计边际增加一块钱的税增加房屋销售使用公共开发人员的数据,乘以每个城市的楼比和住宅用地后的房价一年销售。

我们发现从2007年到2010年,工业用地的平均折扣是1000。6元每平方米。与此同时,工业用地销售产生约113.6元人民币每平方米的额外税收后的头两年销售和大约每平方米214.2元人民币在接下来的几年里,而住宅用地销售产生1215每平方米5元在明年。这意味着一个IRR工业用地约8.14%的销售。相当数量估计的地方政府的资本成本,范围从3.5%到7.5%。因此我们的研究结果显示,在2010年之前,收入仅考虑可以解释大折扣工业用地相对于住宅用地。2010年之后,IRR大大减少从2010年的6.84%到2019年的3.79%。因此,工业用地销售似乎逐渐成为低回报的投资从政府的角度来看,从纯经济角度。这些模式产生一些后续的问题:政府考虑土地分配决策时这些税收差异?此外,还有其他因素影响这些决策?

土地分配的结果是在中国中央政府和地方政府之间的联合决策过程,包括配额设置由住房和城乡建设部;我们将讨论如何这个过程既不同级别的政府之间的自顶向下和自底向上。帮助理解的力量影响土地分配决策,我们构建一个简单的模型的优化问题面临着利润最大化当地政府决定工业和住宅用地之间销售。我们把两个现实的力量在中国土地市场。首先,地方政府在土地市场可能的市场力量,所以他们的边际土地销售收入可能不同于价格,因为他们的销售整体价格。第二,地方政府可能不完全认同土地销售的税收收入,因为大约75%的工业税收收入积累直接向中央政府而不是地方政府(吴和周2015)。我们发现税收分享会导致一个平衡IRR高于政府的折扣利率,而市场权力倾向于减少IRR。

我们发现的一个重要含义是,地方政府的土地市场分配决策可能相互关联与政府的金融约束和地方和中央政府之间的税收分成系统。我们表明,这些预测经验。2016年改革后地方政府和中央政府之间的税收分成系统,城市,经历了一个较大的增加的税收份额随后经历了更大的提高工业折扣,建议他们通过改变反应相对大量的工业和住宅用地出售。冲击地方政府债券收益率也与工业相关的折扣,我们的模型预测的方向。

在一起,我们的研究结果提供了新的见解的经典难题在中国土地市场的相对价格。事实上,我们发现工业用地销售一样,在现值计算,住宅用地2010年以前当打折销售税收使用地方政府的资金成本。然而,工业用地销售已经成为2010年之后低回报的投资。我们的研究结果暗示小说之间的互连政府的土地在中国销售决策、税收分享计划,和地方政府的财政状况,这对了解相关经济和公共财政与政治在中国土地市场配置效率。