令人兴奋、无聊、不存在的天际线:全球视角下的垂直建筑间隙

在过去的一个世纪里，人类经历了戏剧性的城市化。今天，世界上一半以上的人口生活在城市，这一数字在未来几十年将继续上升(世界银行2022年)。伴随着城市化进程的是高层建筑的崛起。例如，芝加哥、香港和迪拜引人注目的天际线是每个城市发展的明显表现(Ahlfeldt和Barr 2020)。

尽管高层建筑对地方和国家经济的作用越来越大(Ahlfeldt and Jedwab 2022)，但我们对全球高层建筑存量的变化以及驱动国际差异的原因知之甚少(Ahlfeldt and Barr 2022)。这是事实，尽管房地产是世界上最大的资产类别之一。鉴于房地产的持久性，有关不同类型结构的政策和偏好可能对城市及其居民的福祉产生长期影响(Barr等人，2021年)。

虽然城市可以通过土地扩张(通过扩建)来实现物理增长，但它们也可以通过变得更加垂直(通过扩建)来实现增长(Jedwab等人即将出版)。我们的研究增加了我们对高层建筑存量全球差异如此之大的理解(Barr和Jedwab 2022)。我们使用来自全球高层建筑数据提供商Emporis的新数据集分析高层建筑竣工情况，包括世界上几乎所有高层建筑的位置、建造年份、高度和用途。在这项研究中，我们包括了55米以上(约14层)的所有完工的可使用结构。图1显示了世界各地城市的人均高楼高度。

图1人均高层建筑存量图

源Barr and Jedwab(2022)。
笔记:至少有一座建筑在55米以上，人口在5万以上的城市。

在城市经济学中标准土地使用模型(Brueckner 1986)预测的指导下，我们每五年(从1950年到2020年)对163个国家进行国家级计量经济分析，每五年(从1975年到2020年)对12,877个城市进行城市级计量经济分析。城市经济理论认为，一个国家或城市的高度应该与其收入和人口呈正相关，但与增加成本的地理和环境特征呈负相关，例如地震风险和建筑物地基锚定的恶劣地质条件。

我们的回归结果表明，尽管收入、人口和供应条件解释了全球高度变化的很大一部分，但仍然存在相当大的差异。例如，即使在我们最全面的规范中，解释力(以R2衡量)仍然只有64%左右。因此，我们更深入地研究回归残差的性质，以更好地理解全球高层建筑建设的模式。

测量间隙

为了简化分析，我们进行了区域比较，将收入水平和/或文化相似的国家按地理区域分组。更准确地说，我们使用了19个联合国分区域(UN 2022)，我们将每个分区域称为一个“区域”。

我们的目标是根据经济和人口条件，找出那些长得比预期高的地区。为此，我们根据每个地区的平均残差评估了排名。平均值为正意味着一个地区的建设往往比城市模型预测的要多，而平均值为负则意味着该地区相对于其经济基本面而言“建设不足”。

图2显示了基于残差的排名。我们进行了逐步回归分析，从两个基本控制——人口和收入——开始，然后添加更多与供给和需求相关的变量，以了解回归的“控制”性质如何改变残差。这种方法为我们提供了具体因素(如地质条件或技术获取)影响每个地区天际线增长的线索。

图2区域残差排序

源Barr and Jedwab(2022)。
笔记:“国家:收入”=控制国家人均GDP的国家层面分析。" Cntry: Geo " =国家层面的分析，包括更多的地质变量控制。“City: Geo”=包含所有国家和城市级别控制的完整规范的城市级分析。“城市:地理+灯光”=完整规格的城市级别分析，还包括夜间灯光控制。

使用城市级数据(最右边的一列)关注使用最多控制的回归的残差，可以得到一些有趣的结果。我们发现南美、东欧和西欧(包括英国和法国)在高层建筑建设方面排名很高。具有讽刺意味的是，一些重要的亚洲地区和北美排名并不靠前。在亚洲，主要地区是东南亚(包括印度)，而不是东亚(包括中国)。包括海湾国家在内的西亚地区排名也不是很好。此外，东非和南部非洲这两个非洲地区的排名相对较好。

虽然像纽约、上海和东京这样的城市有令人印象深刻的天际线，但它们也有庞大的人口。同样，一些以摩天大楼为导向的城市，如迪拜、香港和新加坡，也是世界上最富有的城市之一。因此，一旦我们控制了收入和人口，它们就不那么令人印象深刻了。

令人兴奋或无聊的天际线

接下来，我们重复同样的分析，但使用了不同的子样本。具体来说，我们研究了大城市与小城市、中心城市与外围城市、55至100米的高层建筑与100米以上的摩天大楼，以及住宅与商业建筑的平均残差。

基于各自残差的大小，我们将子区域分为四组:人口导向的中心区(cd)、资本导向的中心区、人口导向的外围区(pd)和资本导向的中心区。分类取决于该地区的天际线是专门划分为中心区还是外围区，是服务于居民(住宅建筑)还是服务于首都(办公大楼和/或豪华住宅摩天大楼)。

图3显示了每个区域在象限内的位置。此外，一个区域距离原点越远，它的排名就越高(如上所述)。总体而言，我们发现以资本为导向的cd和以人口为导向的pd包含了大部分地区。大多数总体排名靠前的地区的天际线都是住宅楼，也就是更平坦的天际线。拥有以资本为导向的CDs的地区——那些拥有闪闪发光的企业或“虚荣”大厦的地区——在摩天大楼和/或写字楼方面排名靠前。

图3基于天际线特征的分区域分类，c. 2020

源Barr and Jedwab(2022)。
笔记: CD vs. PD =“中心”地区vs.“外围”地区，即在分区域内，无论是较大的城市和/或中心城市地区，还是较小的城市和/或外围城市地区，都不成比例地拥有高楼。以资本为导向vs.以人口为导向=无论是摩天大楼和/或办公大楼，还是高层建筑和/或住宅大楼，在次区域中都不成比例地高。

我们的研究结果也证明了一个关键点:最令人印象深刻的天际线并不一定是那些拥有最密集的高层建筑。例如，南美和东欧等地区的高层建筑数量弥补了它们在超高层摩天大楼上的损失。因此，专注于令人兴奋的天际线和著名的摩天大楼可能是一种描述城市的误导方式。

世界上大约70%和80%的高层建筑高度分别来自100米以下的高层建筑(不是摩天大楼)和住宅塔楼(不是办公超高层)。许多天际线在国际上可能比包括所有高层建筑和核心控制的天际线更加突出。单调的摩天大楼的天际线比我们想象的更常见。

全球差异的驱动因素

是什么推动了这些地区的天际线类型?有几种可能性。首先是土地使用管理。高度限制可能是为了减少阴影和拥堵。限制较多的地区排名会较低。

同样，拥有历史名城的国家可能会采取相对严格的保护措施。由于城市的中心地区往往更具有历史意义，保护可能会对中心地区产生不成比例的影响，在那里，高层建筑更有可能是摩天大楼和办公楼。与此相关，特别是在产权不强的地区，土地征用可能会阻碍高层建筑的建设，因为所有权主张是模糊和分散的。

最后，由于各种社会历史因素，对不同类型的城市生活的偏好可能会有所不同。在一些国家，居民对住在高层公寓有一种内在的偏好，因为它们处于中心位置，视野开阔，设施便利;在其他国家，市民更喜欢低层住宅和较大的私人庭院。

一个社会为什么会对高层公寓有具体的偏好，这很难说。偏好和土地使用规定相互促进。在人们不太喜欢高层公寓的社会，高度限制的可能性更大。但在存在严格的高度限制的情况下，社会住房通常是例外。高层公寓可能与贫困和犯罪联系在一起，加强了社会对高层公寓的总体偏好。

回顾剩余的排名和天际线的类型可以为驱动全球变化的原因提供线索。我们得出的结论是，土地使用法规和偏好，而不是历史保护或分散的所有权，可能是造成世界各地差异的原因。例如，像圣保罗这样的巴西城市对非常高的建筑有限制，这可能解释了南美洲不成比例的“平坦”天际线。然而，在南美和中美洲的城市，住在高层住宅里被视为更现代。正是偏好和法规的结合，促使高层住宅建筑在各自的城市地区蔓延开来。

尽管帝国大厦、哈利法塔和上海中心大厦魅力四射，但我们的研究表明，更平凡的住宅楼才是真正的卓越成就。

参考文献

Ahlfeldt, G和J Barr(2020)，“摩天大楼的经济学:综合， VoxEU.org, 8月20日。

Ahlfeldt, G和J Barr(2022)，“摩天大楼的经济学:综合”，城市经济学杂志5(129)。

Ahlfeldt, G和R Jedwab(2022)，“摩天大楼革命:全球经济发展和土地节约”，Mimeo。

Barr, J M, J K Brueckner和R Jedwab(2021)，“没有天际线的城市:全球建筑高度差距，其决定因素及其影响， VoxEU.org, 2月28日。

Barr, J和R Jedwab(2022)，“令人兴奋、无聊和不存在的天际线:全球视角下的垂直建筑间隙”，乔治华盛顿大学工作论文。

Brueckner, J(1986)，“城市均衡的结构:Muth-Mills模型的统一处理”，区域和城市经济学手册2: 821。

Jedwab, R, J Barr和J Brueckner(即将出版)，“没有天际线的城市:全球建筑高度差距及其影响”，城市经济学杂志。

联合国(2022)，”方法:用于统计用途的标准国家或地区代码(M49)， 10月4日访问。

世界银行(2022)，”城市人口(占总人口的百分比)， 9月访问。