外国投资者对当地房地产市场的影响:来自英国的证据

英格兰和威尔士的平均房价在过去15年里几乎翻了三倍，从1999年的7万英镑多一点涨到2014年的21.5万英镑左右。除了2009年全球金融危机最严重时的下跌，在此期间房价每年都在上涨。在这一平均水平的背后，存在着相当大的地区差异，2014年伦敦肯辛顿和切尔西黄金地段的平均房价达到了130万英镑。

房价上涨的原因之一可能是外国投资者的需求。在最近的研究中(Sá 2016)，我使用了土地注册处(Land Registry)发布的一个新数据集，该数据集记录了英格兰和威尔士注册给海外公司的所有房地产交易。利用这些数据，我计算了海外公司注册交易总额的份额(在数量和价值上)，并观察到这些份额与房价显示出类似的上升趋势，如图1所示。至于房价，外国投资表现出相当大的地区差异，主要集中在东南部和北部的主要城市，如利物浦、利兹和曼彻斯特。

图1所示。英格兰和威尔士的房价和海外交易

实证方法

我使用房价增长的区域差异和注册给海外公司的住宅物业交易份额来确定外国投资对房价的影响。为了克服投资者区位选择的内生性，本文基于国外经济冲击构建了一种境外投资工具。该工具基于外国风险对Badarinza和Ramadorai(2016)伦敦房价影响的分析。该工具基于两个观点:首先，当外国投资者的母国经历负面经济冲击时，他们更有可能在英国投资;其次，外国投资者倾向于在本国居民居住的地方投资。该模型是根据英格兰和威尔士地方当局1999年至2014年期间的数据估算的。

外国投资提高了房价

我发现，在海外公司注册的住宅交易量份额每增加一个百分点，房价就会上涨约2.1%。为了更好地了解这种影响的大小，我使用该模型构建了外国投资占比设为零时房价的反事实演变。我发现，如果没有外国投资，2014年英格兰和威尔士的平均房价会低19%左右(约为17.4万英镑，而实际平均房价约为21.5万英镑)。

观察房价分布不同点的影响，我发现外国投资不仅提高了昂贵房产的价格，而且对不那么昂贵的房产有“涓滴”效应。

住房供应限制起到了放大机制的作用

由于土地稀缺或监管限制，供应限制可能会影响外国投资冲击对房价的传播。为了检验这个问题，我使用Hilber和Vermeulen(2015)的数据来计算英格兰每个地方当局的房价-收益弹性。然后，我将地方政府按照这一弹性划分为不同的四分位数，并对每个四分位数分别估计外国投资对房价增长的影响。我发现，在房价收入弹性较大的地方，外国投资会使房价上涨更多，而这些地方的住房供应弹性较小。

其他房地产市场变量

我还研究了外国投资对其他结果变量的影响。从对住房存量的影响来看，我没有发现外国投资增加导致住房建设增加的证据。我也没有找到支持“买了就走”的证据，也就是说，外国买家购买房产纯粹是为了资本增值，而不是占用或出租。然而，我确实发现了外国投资降低住房自有率的证据，这表明，在外国投资者更活跃的地区，一些居民可能因价格过高而被逐出市场，而这些地区的居民不得不租房而不是拥有自己的住房。

政策影响

这些发现有助于为有关外国投资对房地产市场影响的政策辩论提供信息。这个话题已经引起了伦敦市长萨迪克·卡恩的注意，他最近发起了一项调查，调查外国财产所有权在首都的后果(《卫报》2016年)。其他国家也一直在讨论这个问题，并出台了控制房地产市场外资的政策，试图降低房价的升值。例如，澳大利亚的立法框架鼓励外国投资于新的住宅项目，但对购买现有住宅施加了更严格的控制;瑞士对出售给外国人的住宅房产数量有限制;加拿大温哥华市最近对外国购房者征收15%的房产税。了解外国投资对房地产市场的影响对于评估这些政策干预的有效性至关重要。

参考文献

Badarinza。C和T Ramadorai(2016)“离家的家?国外需求和伦敦房价”在这里．

《卫报》(2016)“伦敦市长对外国房产所有权展开前所未有的调查， 9月30日。

Hilber, C A L and W Vermeulen(2015)“供给约束对英格兰房价的影响”，经济杂志岩石力学与工程学报，26(4):359 - 359。

Sá， f(2016)”外国投资者对当地房地产市场的影响:来自英国的证据， CEPR讨论文件第11658号。