一百年前，纽约的政策制定者们相信“很少有摩天大楼能带来巨大的净回报……”而且“非常高的建筑对很多东西的需求与它们增加的体积不成比例”(建筑高度委员会1913年)。尽管他们情绪激动，但他们认为摩天大楼已死的观点还为时过早。帝国大厦，在1931年被认为是疯狂的建筑，现在无疑是第二流(世界上第41高的建筑)。2010年，828米高的哈利法塔(Burj Khalifa)创造了世界最高建筑的新纪录。行业专家认为，它的高度是由开发者的自我驱动的，而不是令人信服的经济(Tomlinson 2016)。尽管如此，历史可能也会让人们有一个正确的认识，因为新的破纪录的项目已经在进行中(北达科他州摩天大楼中心)。
尽管自Brueckner(1987)总结的早期新古典主义作品以来，城市水平空间结构的研究(Ahlfeldt et al. 2014)蓬勃发展，但垂直维度长期以来受到的关注较少。最近，经济学研究对全球城市的垂直增长做出了回应，尽管这一问题出现了明显的滞后。在我们最近的论文中，我们综合了理论和实证进展，以透视超高层建筑(Ahlfeldt和Barr 2020)。
基本面的作用
图1展示了从1900年到2019年世界各地每年建成的最高建筑高度的时间序列，以及世界最高建筑的高度。有一个合理和可持续的长期趋势，表明经济基本面的作用。最高建筑的年平均趋势率为1.3%。相比之下，自1960年以来，全球实际GDP的趋势为3.2%(世界银行2020年)。
图1全球每年建成的最高建筑的高度(1990-2019)
源: Ahlfeldt和Barr(2020)。
建模和测量基本要素的作用是相当直接的。开发商面临的平均建筑成本随着高度的增加而增加，因为更高的建筑需要更复杂的结构工程(以承受侧向风的力量)、电梯等设施和昂贵的建筑材料(Ahlfeldt和McMillen 2017)。
由于舒适度和信号价值，平均收入也会随着身高的增加而增加(Liu等人，2018年)。直观地说，开发人员建立了经济的高度，其中增加一个楼层的边际成本等于边际收益。如果高度的成本超过边际收益，就有一个有限解，并且有一个从特定地点租金到经济高度的一对一映射。
这个简单的框架可以帮助合理化的趋势，更高的建筑。首先，城市土地——楼面空间生产的关键投入——是不弹性地提供的。这意味着，按实际价值计算，租金通常会随着时间的推移而增长，从而增加了建造更高建筑的动力，即使其他所有因素都不变。如果身高的舒适价值随着时间的推移而上升，这将进一步推高平均身高。
然而，也许最明显的因素是建筑高度的成本。19世纪末，电动电梯和钢框架结构的发明消除了许多以前阻碍高层建筑的障碍。从那时起，不断的技术改进降低了增加高度的边际成本。
图2给出了一个理论示例，它扩展了标准的二维土地使用模型，将成本和回报与建筑高度相结合。最主要的结论是，在租金高的地方，比如大城市的中央商务区，即使是建筑成本的适度降低，也会导致建筑高度的大幅增加。
与基本面因素的作用一致，实证研究表明，预测楼面面积价格的因素，如与中央商务区的距离、自然设施或城市规模和密度(Ahlfeldt和Pietrostefani 2019)，也是建筑高度的强有力预测因素。在空间和时间上，土地价格和建筑高度之间也有密切的关联。
图2距离中央商务区的距离和建筑物高度
源: Ahlfeldt和Barr(2020)。
非经济动机
回到图1，一些建筑相对于趋势特别高，并在很长一段时间内保持相对高。这加剧了人们对一些开发商可能有非利润最大化目标的怀疑。Helsley和Strange(2008)将摩天大楼的发展作为一种竞赛，通过拥有最高的建筑来获得个人满足感。在平衡状态下，胜出的开发商会建造比经济高度高得多的建筑，以抢占潜在竞争对手的先机。
虽然这个理论很优雅，但用于先发制人的建筑似乎不是规则，而是例外，如图3所示。截至2015年，世界上只有三座建筑保持世界最高建筑的头衔超过十年(哈利法塔最近也加入了这一行列)。中位数只有6年。在一些国家内，平均记录长度不到十年，中位数只有四年。这种快速的连续证实了这样一种观点，即经济基本面的长期趋势是垂直增长的关键驱动因素。
图3多年保持最高建筑记录
源: Ahlfeldt和Barr(2020)。
然而，也有例外，最令人印象深刻的是帝国大厦，它在世界身高排名中占据了40年的首位(上面那张图中的异常点)。它的经济效益经常受到质疑——在大萧条时期，它被称为“空州大厦”。虽然它的土地和结构花费了历史上令人印象深刻的5000万美元(大致相当于1930年的美元)，但到1950年，它的净营业收入约为680万美元，因此超过了通货膨胀调整后总成本的10%。按实际价值计算，它的净收入多年来平均有所增长(尤其是得益于观景台，如今仅观景台每年就能创收1.3亿美元)。这个案例研究进一步证实了这样一种观点:摩天大楼的经济效益可能会被轻率地拒绝。
政策维度
随着建筑物的高度不断上升，关于摩天大楼太高的争论每一代人都在更新。因此，高层建筑仍然存在争议，公众经常呼吁限制建筑高度或严格监管。批评者抱怨说，高层建筑很丑，与简·雅各布斯(Jane Jacobs, 1961)主张的“人类尺度”不相容，或者是收入不平等和中产阶级化的驱动因素。他们还谴责它们可能造成的阴影和城市拥堵。从商业角度来看，摩天大楼似乎也不合理和不可持续，这经常被用来加强反对摩天大楼的理由。
尽管摩天大楼已经存在了一个多世纪，但对其消极和积极外部性的全面量化仍然是经济学研究议程上的一个项目。例如，我们对高层建筑的阴影如何影响附近建筑的财产价值，以及它们如何影响周围公园的社会价值知之甚少。
法规可以用来减少负面外部性。但如果过于严格，监管可能会产生意想不到的后果，比如更高的房价和城市扩张(Brueckner et al. 2017)。政策制定者需要仔细考虑这种取舍，希望经济学家可以用量化模型提供帮助。从政策的角度来看，过度的自我是否会驱动开发人员的问题可能是次要的。
能否在经济理论和不合理的发展之间划清界限也是未来研究的课题。但与此同时，我们可以有把握地得出这样的结论:绝大多数高层建筑——即使它们在当代的认知中显得不合比例——都有坚实的经济理由。如果以身高的历史为指导，那么它们未来的经济发展方向只有向上。
参考文献
Ahlfeldt, G，和J Barr(2020)，”摩天大楼的经济学:综合，”CEPR讨论文件14987。
Ahlfeldt, G，和D McMillen(2017)，”摩天大楼和土地价值:来自芝加哥的关于建造高楼城市成本的证据， VoxEU.org, 11月4日。
Ahlfeldt, G和E Pietrostefani(2019)，”密度的经济效应:综合， VoxEU.org, 2月22日。
Ahlfeldt, G, S Redding, D Sturm和N Wolf (2014)， "密度经济学:来自柏林墙的证据， VoxEU.org, 8月20日。
布鲁克纳(1987)，“城市均衡结构:对Muth-Mills模型的统一处理”，《区域与城市经济手册》第1卷第2期:821-45。
顾勇，张杰(2017)，“中国土地利用管制的严峻性——以中国建筑高度限制为例”，《经济与统计》第99期，第4期:663 - 671。
建筑高度委员会(1913年)，《建筑高度委员会向纽约市估算和分配委员会的建筑物高度、尺寸和布置委员会提交的报告》，纽约:MB棕色印刷和装订。
(2008)，“摩天大楼的博弈分析”，《城市经济》第1期，第49-64页。
雅各布斯，J(1961)，《美国大城市的死与生》，纽约:兰登书屋。
刘超，刘志刚(2018)，“垂直城市:租金梯度与空间结构”，《城市经济研究》第106期:101-22。
摩天大楼中心(n.d)，“世界上最高的100座在建建筑，从高度到建筑顶部”，高层建筑和城市人居委员会。
Tomlinson, P(2016)，“著名建筑师说，是时候把自我从摩天大楼中带走了”，《南华早报》，11月26日。
世界银行(n.d.)，“GDP(2010年不变美元)”，在线数据库。
