抵押品损失:1930年代取消抵押品赎回权与新按揭借

房地产市场严重危机促成2007年大萧条和1930年代大萧条Gertler和Gilchrist最近研究(2018年)将住房对大经济的影响归结金融摩擦,因此家庭值下降会干扰家庭和中介人的资产负债表。诚然,大衰退期间,家庭取消赎回权证明是工作上的一种特殊机制(Mian et al.2015年Anneberg和Kang2014年类似地,取消房屋赎回权在1930年代也猛增,而住房开工率下降至1929年水平的10%,名义房价急剧下降。大萧条期间住房困难引起的金融摩擦尚有待探索,因为大多数大萧条金融危机文献跟随Friedman和Schwartz(1963年)和Bernanke(1983年)并侧重于商业银行,这些银行当时在房贷借贷中起小作用。最近论文Fishback等2018年)首次调查取消赎回权对1930年代房贷危机期间新房贷供应的影响

1930年代主要的房贷贷方是合作建房和贷款协会B&Ls占1930年所有机构持有住宅按揭债务近一半(Snowden2010年)。作为房贷专家,他们首当其冲地面临按揭解锁和取消赎回权问题,这些问题在1933年长期存在,而商业银行间停机模式到1933年中基本停止。

使用1930年代单个B&L数据,我们研究取消赎回权对新放贷的即时直接作用机制工作相对简单自1930年代初期快速取消赎回权以来,B&Ls被迫用房地产替换资产负债表上的住房贷款。抵押贷款约占健康B&L资产90%,从利息和本金还本产生资金流,这与新投入协会代表新贷款池当B&L取消拖欠借款者赎回权时,其资产负债表上的贷款代之以预扣房地产,这些房地产所得平均回报较低,表示未实现亏损,而且即使B&L愿意识别亏损,这一般都是不液化的。其结果是,B&Ls取消赎回权直接减少了现有按揭组合生成的可借资金池,抑制了对协会的新的和额外投资。

为了检查取消赎回权、资产负债表上拥有房地产和按揭贷款之间的联系,我们收集了1928至1940年间运营的州租楼和贷款协会在四个州的年度资产负债表数据:爱华州、纽约州、北卡罗来纳州和威斯康辛州四州捕捉到重要区域变异 民房危机 恢复 和进化选择这些特定状态是因为监管者报告个人B&L新按揭贷款年度量信息新借出异常和特别值,因为如果没有信息,我们将被迫依赖资产负债表上报告的按揭贷款存量的年度变化来衡量新借量代理商常用于审查银行新放款问题,但对于持有以不同年份按揭和持续时间为主的组合的机构来说,它是一种噪声和潜在偏向性度量法,当它们处理异常高额因取消赎回权而终止时。显示测量误差从使用新贷款实际值推导出实质不同的系数和更精确估计结果

实战策略分辨出每年震荡B&L对下一年新放贷量的影响并控制B&L规模变化和资产负债表结构变化, 并全年冲击B&L所在市或县房市场并控制各种政府新政策和B&L管理变化新借与REO之间的关系在我们所有强健度检验中变化极小非计量因素成为我们所发现关系的原因,它们必须比我们已经控制因素强三倍,而我们已经控制因素极难实现。

结果表明,1930年代B&L资产负债表上预付房地产的增加对新按揭贷款产生强效和负作用REO单标降值提高与新贷款5百分点下降成资产百分数相关下调近三分之一新贷款对基础和L中资产之比平均值

ERO的影响在整个危机中都感受到,但在十年间性质发生了变化。从1929年到1935年,平均REO份额的增加与平均新贷款份额下降的30%相关对比之下,REO平均比重在整个十年后半段保持上升,只有小幅下降占新贷款总增长的5%

越来越多的文献确认1930年代住房和按揭危机以及非银行金融中介金融摩擦是重要的但先前被忽视的因素,这些因素促成了大萧条的严重性和持续时间(Wite et al.2014年研究结果还显示,联邦政府房主贷款公司通过一条渠道改善1930年代的住房危机,最近的其他调查(Fishback等)中已经显示这一点(Fishback等)。2013年1933至1936年间,房主贷款公司购买了100万按揭,否则这些按揭会大大增加放款人REO,并据我们结果,抑制本地按揭信贷供应换句话说,我们的分析显示,新政新房政策-在联邦房贷银行内建立按揭贴现系统并引进联邦储蓄和贷款特许-并不妨碍取消赎回权限制新按揭贷款

除历史贡献外,1930年代B&L经验为审查取消赎回权在本地放款人资助并维护自身按揭环境的影响提供了机会。取消赎回权与新按揭贷款之间的关系在现代比较透明,贷款源化、服务化和筹资分解于复杂机构结构尽管如此,贷款人清算受封房地产的直接成本在现代市场中仍然巨大-约12%原创贷款结存正常时值,在危机期间上升至20%或更高-危机时取消赎回利率也急剧上升(Cordell等)。2015年)取消赎回权危机期间,现代放款网络仍须消化ERO相关成本和延迟,但这些现在由各种参与者分享,并经常有争议,而参与者有不同的激励和契约义务和1930年代一样,我们也看到按揭信用供应在2007年住房危机期间大为收紧,因为取消赎回权导致大量空房超量供应(Federal保留地2012年)。需要更好地了解取消赎回权的影响如何分布和在现代借贷渠道内供资,是否并用多少阻塞新借出,以及如何构建政策干预以缓解这些影响

作者注解:表达的观点不一定反映芝加哥美联储或美联储系统的观点

引用

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