在过去的几十年里，经济活动一直集中在少数“超级明星城市”的城市中心(Gyourko et al. 2013)。这些城市中心住房存量缺乏弹性，这意味着过去几十年经济增长的大部分收益都流向了所有者，而不是提高了当地工人的可支配收入(Hornbeck和Moretti 2020, Hsieh和Moretti 2019)。
我们记录了这些城市群趋势在COVID-19大流行之后的变化。大流行造成的社会和经济破坏导致了大规模移民(Coven等人，2020年)，在家工作政策的增加(Bartik等人，2020年，Bloom 2020年)，通勤减少(Barrero等人，2020年)，以及城市设施关闭。这些变化提高了郊区和边远地区住房特征的溢价，如空间增加和密度降低(Bloom和Ramani 2021)。
实证结果
我们研究了所谓的投标-租金函数从大流行之前到现在的变化。投标租函数一方面是房价或租金，另一方面是与市中心距离之间的关系。价格和租金的投标租金函数斜率向下。城市中心的房价和租金最高——这反映了土地稀缺(以及监管原因导致的开发困难)、城市便利设施、离工作地点的距离和集聚效应——而且离中心越远，房价和租金就越低。我们衡量这个梯度作为价格和租金的弹性相对于距离市中心的距离，并将其称为价格梯度或租金梯度。
利用Zillow对美国前20个大都市统计区(msa)的邮政编码级别的数据，我们首先记录了大流行导致的租金梯度变化。在图1中，我们在包含MSA固定效应的规范中绘制了每月的估计租金梯度。大流行前租金梯度为-0.05，随着时间的推移趋于稳定。我们发现，在COVID-19大流行开始后，这种弹性发生了很大变化。2020年12月，租金梯度降至-0.01。从经济角度来看，与城市生活相关的约80%的城市租金溢价已经逆转。
图1
我们还发现价格梯度趋于平缓，尽管它较小。我们发现，大约9%的城市房价溢价已经逆转。
我们的价格和租金结果之间的差异表明，Covid-19冲击的很大一部分(但不是全部)可能是暂时的。我们通过坎贝尔和希勒(1988)的现值模型来研究这个问题。
在调查美国一些最大、最昂贵的大都市区时，如纽约市和旧金山，我们发现了特别强烈的影响。房价最高和位于市中心的地区租金和房价均大幅下跌，而偏远地区房价较低的郊区租金和房价均有所上涨。这些城市更强的价格效应表明，以前最受欢迎的城市的工作和居住模式发生了更持久的变化。
为了说明这一点，图2在图A中显示了2019年12月至2020年12月之间的租金增长，在图b中显示了同一时期的价格增长。在左边的图中，增长是距离市中心距离的函数，在右边的图中，增长是大流行前价格或租金水平的函数。
图2
我们发现待售房产的标价与实际交易价格的模式相似。我们还发现，郊区的活跃挂牌数量和上市天数都在减少，而城市核心地区则在上升。
接下来，我们根据坎贝尔和希勒(1989)的精神，使用一个简单的现值模型来推断价格和租金的变化对未来租金增长预期的影响。如果城市-郊区风险溢价没有变化，住房市场慢慢恢复到疫情前的状态，那么未来几年，在典型的美国地铁中，城市租金增长预计将超过郊区租金增长7.5个百分点。如果城市-郊区住房风险溢价上升1个百分点，累积租金增长差距就会翻倍至15个百分点。如果2020年发生的住房市场变化不是恢复到旧常态，而是永久性的，那么该模型表明，在没有风险溢价变化的情况下，每年的城市租金增长将超过郊区租金增长0.5个百分点，如果相对风险溢价永久变化1个百分点，则超过郊区租金增长1.5个百分点。这些数字在各个大都市地区存在很大差异。
最后，我们试图更好地理解msa在价格梯度变化中的变化。在我们的论文中(Gupta et al. 2021)，我们回归了前30个msa在几个地铁特征上的价格梯度变化。我们发现强有力的证据表明，在家工作的比例更高的城市(丁格尔和尼曼2020年)，其价格梯度的增长幅度更大，这表明远程工作实践的更多采用导致了房地产价格的平坦化。
我们还发现，以土地不可用性(Lutz and Sand 2019)或沃顿监管指数(Gyourko et al. 2008)衡量，具有更多非弹性供应经验的城市也经历了当地价格梯度的逆转。这表明，一些最缺乏弹性的地区正在经历城市集中度的逆转，居民正在向土地弹性更高的郊区和其他大都市迁移。先前的研究表明，2000-2018年期间全国租金上涨的一半来自于选择无弹性地区的个人(Howard和Liebersohn, 2020年)。如果个人继续迁移到房价更便宜、住房供应更有弹性的地区，未来住房成本的增长将较近期有所缓和。我们的结果表明，如果与新冠疫情相关的诉诸继续下去，租房者将获得动态总收益。
结论
互联网时代的一个核心悖论是，数字工具使更大范围的协作成为可能，导致经济活动更加集中在少数人口密集的城市地区。我们发现，COVID-19大流行已导致这一趋势部分逆转。活动的扩散对租金来说尤其强烈，但对价格来说也很明显，这表明即使在大流行结束后，租金的一些影响也可能持续下去。经济活动的这些变化似乎与在家工作的做法有关，这表明这些变化可能会持续到雇主继续允许远程工作的程度。在这种不断变化的经济地理环境中，工人们的一个关键好处是，他们可以住到城市外围更大、更有弹性的住房，这表明，不断上涨的租金可能不会像过去的繁荣时期那样拖累经济复苏。
参考文献
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